Một số quy định của Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
1. Những qui định chung:
a. Vấn đề sở hữu đất đai.
Nhiều người dân vẫn còn nhầm lẫn về sở hữu đất đai, đặc biệt đó là đất do tổ tiên, ông bà, cha mẹ để lại, đất do nhận chuyển nhượng từ người khác. Như vậy, họ cho rằng xét về nguồn gốc và kết quả của sức lao động thì đất đó thuộc sở hữu của họ và được thực hiện đầy đủ quyền năng của một số chủ sở hữu tài sản.. Đó là những suy nghĩ rất thuần tuý và từ đó họ áp dụng các quan hệ dân sự trong đời sống vào quan hệ đất đai.
Theo qui định của pháp luật Việt Nam: Đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu. Nhà nước gánh vác trách nhiệm to lớn này vì lợi ích toàn xã hội. Vì vậy, không một ai có quyền đòi quyền sở hữu tư nhân về đất đai, dù nguồn gốc đất đai đó xuất phát từ đâu, không được viện bất cứ lý do gì để đòi lại đát đai đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước cách mạng.
Cùng với việc xác lập quyền năng của mình, việc phân công, phân cấp các cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai là rất quan trọng. Các cơ quan quyền lực nhà nước, cơ quan hành chính nhà nước và cơ quan chuyên ngành phải thực sự thay mặt toàn xã hội thực hiện tốt sứ mệnh lịch sử mà toàn dân giao phó: là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
b. Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất (bao gồm cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân):
+ Quyền chung của người sử dụng đất:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất;
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hànhvi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Đồng thời, tại Điều 106 Luật Đất đai đã sđ, bổ sung năm 2009 còn qui định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quyền này chỉ được thực hiện khi người sử dụng đất có các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, người sử dụng đất còn có quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong một số trường hợp nhất định (thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế).
+ Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
- Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ các thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.
c. Các qui định về thu hồi đất.
Đất nước ta đang trong thời kỳ phát triển mạnh về kinh tế, cho nên nhu cầu của Nhà nước về đất đai rất lớn cho các dự án đầu tư trong nước cũng như cho các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao. Vì vậy, việc thu hồi đất phục vụ cho nhu cầu phát triển đất nước là không thể tránh khỏi. Khi thu hồi đất tất yếu sẽ liên quan đến quyền lợi của người sử dụng đất và quyền lợi sẽ giải quyết thoả đáng như thế nào là việc người dân đặc biệt quan tâm vào các chính sách của Nhà nước. Bên cạnh các quy định của Luật đất đai thì cơ sở pháp lý quan trọng để thực thi đúng các quy định về bồi thường thiệt hại về đất và tài sản là Nghị định số 197/2004/NĐ – CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và Thông tư số 116/2004/TT – BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện. Và mới đây nhất là Nghị định số 69/2009/NĐ – CP ngày 13/8/2009.
* Các trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất.
Theo qui định tại Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 thì có đến 12 trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất. Từ 12 trường hợp này có thể quy tụ thành 3 nhóm chính:
+ Nhóm thứ nhất: là các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì nhu cầu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục tiêu phát triển kinh tế.
+ Nhóm thứ hai: là do người sử dụng đất vi phạm pháp luật dẫn tới hậu quả là Nhà nước xử lý bằng biện pháp thu hồi đất.
+ Nhóm thứ ba: là các trường hợp do hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn tiếp, người sử dụng đất chết mà không có người thừa kế theo quy định hoặc người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước.
* Điều kiện để được bồi thường, tái định cư theo chính sách của Nhà nước:
Để được nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản có trên đất khi Nhà nước thu hồi thì người sử dụng phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Điều kiện đó là:
Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai 2003.
Về nguyên tắc, người sử dụng bị Nhà nước thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng loại đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Để việc thực hiện các dự án đầu tư một cách thuận lợi, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện việc xây dựng các khu tái định cư trước khi có quyết định thu hồi. Các khu tái định cư được xây dựng nhằm mục đích ổn định cuộc sống cho những gia đình được bồi thường bằng nhà ở, đất ở theo tinh thần là có điều kiện sinh sống và phát triển bằng hoặc tốt hơn so với nơi ở cũ.
Trong trường hợp không có các khu tái định cư thì người sử dụng đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua lại nhà thuộc sở hữu Nhà nước đối với khu vực đô thị và bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn.
Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuát thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.
Cần lưu ý:
Tại Nghị định 69/2009/NĐ – CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ qui định mới một số nội dung như sau:
- Xác định lại giá đất sát với giá thị trường
Nghị định quy định, tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư... mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.
Đối với trường hợp thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp được tính bằng số tiền SDĐ phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền SDĐ có cùng mục đích và thời hạn SDĐ.
- Người bị thu hồi đất nông nghiệp được hỗ trợ chuyển nghề
Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị QSDĐ tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Ngoài việc bồi thường trên, Nghị định cũng quy định nhiều hình thức hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư (trường hợp thu hồi đất ở); hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, tạo việc làm (trường hợp thu hồi đất nông nghiệp) và các hỗ trợ khác. Đặc biệt, Nhà nước còn hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất vườn, ao không được công nhận là đất ở.
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất để bồi thường thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng 1 trong các hình thức: hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 - 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi; hỗ trợ bằng 1 suất đất ở hoặc 1 căn hộ chung cư hoặc 1 suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Trường hợp người được hỗ trợ có nhu cầu được đào tạo, học nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề và được miễn học phí đào tạo cho 1 khóa học đối với các đối tượng trong độ tuổi lao động.
Đặc biệt phương án đào tạo, chuyển đổi nghề được lập và phê duyệt đồng thời với phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Trong quá trình lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề phải lấy ý kiến của người bị thu hồi đất thuộc đối tượng chuyển đổi nghề.
- Về hỗ trợ di chuyển, theo quy định hiện hành thì mức hỗ trợ cho mỗi hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển nhà ở trong phạm vi tỉnh là 3 triệu đồng, di chuyển sang tỉnh khác là 5 triệu đồng. Mức hỗ trợ như vậy chưa phù hợp với thực tế, vì phạm vi di chuyển trong đơn vị hành chính của một tỉnh có thể xa hơn so với di chuyển sang tỉnh khác. Vì vậy, Nghị định không quy định mức hỗ trợ cụ thể mà giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương quy định mức hỗ trợ cụ thể.
- Về hỗ trợ tái định cư, Nghị định quy định nhà ở, đất ở tái định cư được thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư.
- Chủ đầu tư ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất, nếu thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp. Trường hợp được giao đất không thu tiền SDĐ hoặc được miễn tiền SDĐ, tiền thuê đất thì số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ được tính vào vốn đầu tư của dự án.
2. Các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai và xử lý vi phạm pháp luật.
a. Giải quyết tranh chấp đất đai.
Tranh chấp đất đai thực chất là những mâu thuẫn, xung đột xảy ra giữa những người sử dụng đất với nhau do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan mà họ cho rằng, quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm hại. Trách nhiệm của Nhà nước trước nhân dân là phải giải quyết các mâu thuẫn đó một cách có lý, có tình và đúng pháp luật để bảo vệ những quyền lợi hợp pháp và tuy cứu trách nhiệm đối với người vi phạm. Luật Đất đai 2003 có những điểm mới cơ bản sau đây về giải quyết tranh chấp đất đai:
Thứ nhất, trước đây khi có tranh chấp đất đai xảy ra trong nội bộ nhân dân, cộng đồng dân cư, nhà nước khuyến khích việc hoà giải tranh chấp với sự tham gia của tổ chức chính trị - xã hội tại địa phương để bình ổn các quan hệ đất đai. Theo Luật Đất đai 2003, tinh thần đó vẫn được bảo lưu nguyên vẹn, song việc hoà giải tranh chấp này không còn thuần tuý khuyến khích mà đã mang tính bắt buộc như là một thủ tục tiền tố tụng trước khi được cơ quan tư pháp hoặc cơ quan hành chính nhà nước giải quyết theo thẩm quyền. Điều đó có nghĩa là, các bên đương sự nếu chưa hoà giải tại cơ sở, chưa thực hiện đúng các quy định tại Điều 135 Luật đất đai 2003 thì các cơ quan nhà nước sẽ không giải quyết. Họ phải được hoà giải công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, có biên bản hoà giải ghi nhận ý kiến của các bên trước khi đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Thứ hai, Thẩm quyền của Toà án nhân dân được mở rộng hơn so với các quy định trước đây. Cụ thể là, theo quy định tại khoản 1 Điều 136 Luật đất đai 2003, Toà án nhân dân được quyền giải quyết các tranh chấp đất đai mà người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có các giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai và các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất. Trước đây, Toà án nhân dân không được phép giải quyết những tranh chấp về quyền sử dụng đất mà các bên đương sự mới có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai 2003. Tuy nhiên, xét cho cùng các tranh chấp đất đai đều liên quan đến quyền lợi dân sinh, đến quyền tài sản quan trọng trong đời sống của người sử dụng đất. Do vậy, việc mở rộng thẩm quyền, tăng cường vai trò của cơ quan tư pháp trong việc giải quyết tranh chấp đất đai là phù hợp với thực tế cuộc sống.
Thứ ba, Luật đất đai năm 2003 thu hẹp bớt thẩm quyền của cơ quan hành chính nhà nước trong giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất nhưng trong việc xác lập cơ chế giải quyết có điểm dừng cụ thể. Điều đó được thể hiện rõ tại khoản 2 Điều 136 Luật đất đai khi quy định về hai cấp hành chính khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất. Nếu tranh chấp đã được Chủ tịch UBND huyện giải quyết lần đầu tiên trong trường hợp có khiếu nại thì Chủ tịch UBND tỉnh giải quyết lần cuối cùng, nếu Chủ tịch UBND tỉnh giải quyết lần đầu tiên thì Bộ Trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường giải quyết lần cuối cùng.
Thứ tư, có sự phân biệt rõ ràng trong việc giải quyết các khiếu nại, tố cáo về đất đai với các việc giải quyết các khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính của người có thẩm quyền trong quản lý đất đai. Về nguyên tắc, các khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về giao đất, cho thuê đất, trưng dụng đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia hạn thời hạn sử dụng đất được giải quyết theo các quy định của Luật đất đai. Các khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính khác được giải quyết theo quy định của Luật khiếu nại, tố cáo.
b. Xử lý vi phạm pháp luật đất đai.
Cũng giống như mọi hành vi vi phạm pháp luật khác, vi phạm pháp luật đất đai do những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cụ thể thực hiện. Các hành vi đó đều xâm hại đến lợi ích của Nhà nước và nhân dân và tất nhiên, tuỳ vào tính chất và mức độ gây nguy hiểm cho xã hội, gây thiệt hại cho nhà nước và các chủ thể khác mà truy cứu trách nhiệm đối với tổ chức và cá nhân. Luật đất đai năm 2003 xác định rõ sự vi phạm pháp luật từ hai phía và áp dụng các chế tài khác nhau.
Đối với người quản lý đất đai vi phạm quy định tại Điều 141 Luật đất đai năm 2003 ( lợi dụng chức vụ quyền hạn trong quản lý nhà nước về đất đai vi phạm các quy định của pháp luật đất đai gây hậu quả xấu cho nhà nước, cho xã hội) thì bị xử lý bằng các chế tài kỷ luật, chế tài trách nhiệm vật chất và chế tài hình sự.
Đối với người sử dụng đất, hành vi vi phạm pháp luật đất đai cũng rất đa dạng được quy định khá cụ thể tại Điều 140 Luật Đất đai năm 2003 và nếu chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự và bị xử lý bằng biện pháp hành chính thì áp dụng Nghị định số 182/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Các hành vi vi phạm pháp luật của người sử dụng đất có thể quy tụ lại thành các loại sau:
- Hành vi lấn chiếm đất đai.
- Hành vi không sử dụng đất hoặc không sử dụng đất đúng mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.
- Hành vi huỷ hoại đất đai.
- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
- Không thực hiện các thủ tục hành chính, các quyết định hành chính của nhà nước trong quản lý đất đai.
- Hành nghề tư vấn về giá đất, về quy hoạch, về hoạt động địa chính nhà nước không đúng quy định của pháp luật.
Các hành vi nêu trên của tổ chức, cá nhân sử dụng đất sẽ bị xử lý bằng biện pháp hành chính, buộc bồi thường thiệt hại hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự tuỳ vào tính chất và mức độ nghiêm trọng của hành vi vi phạm pháp luật của người sử dụng đất.