Về đề nghị giải đáp vướng mắc trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác (người thứ ba), Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm hướng dẫn đối với trường hợp trên như sau:

1. Quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về thế chấp tài sản và bảo lãnh

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: “bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ” (Điều 361) và “thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”(khoản 1 Điều 342).

Các quy định nêu trên của Bộ luật Dân sự năm 2005 cho thấy, nếu như bảo lãnh chỉ là cam kết thực hiện nghĩa vụ thay (không dùng tài sản), thì thế chấp là việc dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự (nghĩa vụ đó có thể là nghĩa vụ của chính mình hoặc của người khác).

2. Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính mình hoặc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác

Theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất chỉ có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, mà không có quyền bảo lãnh. Trong khi đó, trên cơ sở quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, khoản 1 Điều 1 của Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã quy định bên thế chấp (người sử dụng đất) được dùng “quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác”. Mặt khác, qua rà soát cho thấy, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn không quy định người sử dụng đất chỉ được quyền thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính mình mà không được thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ của người khác (bên thứ ba).

Như vậy, việc các bên ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác hoặc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của bên thứ ba là phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai 2013 và pháp luật về giao dịch bảo đảm vì bản chất của quan hệ giữa bên vay và bên cho vay là quan hệ thế chấp chứ không phải là bảo lãnh.

(Nguồn: http://hdnv.moj.gov.vn)