MỘT SỐ QUY ĐỊNH MỚI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024 LIÊN QUAN ĐẾN LĨNH VỰC CÔNG CHỨNG

1. Thay đổi tên gọi của Sổ đỏ/Sổ hồng

Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thay thế cho tên gọi cũ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).

Cụ thể, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được định nghĩa là: chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.

2. Không còn cấp đất cho hộ gia đình

Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất có bao gồm hộ gia đình. Luật Đất đai 2024 đã bỏ đối tượng hộ gia đình sử dụng đất, khoản 25 Điều 3 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”. Như vậy, từ ngày 01/01/2025, hộ gia đình sử dụng đất sẽ không được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất với tư cách hộ gia đình sử dụng đất.

Điều 259 Luật Đất đai 2024 cũng quy định về chuyển tiếp đối với quyền sử dụng đất hộ gia đình như sau: hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất.

3. Bổ sung điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định 04 điều kiện của người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm: Có Giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với Luật Đất đai 2024, điều kiện thực hiện các quyền sử người sử dụng đất được quy định đầy đủ hơn và bổ sung 01 điều kiện: Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật (điểm đ khoản 1 Điều 45).

4. Bảng giá đất được xây dựng hằng năm; Bãi bỏ khung giá đất;

Điều 113 Luật Đất đai 2013 ban hành khung giá đất định kỳ năm năm một lần. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ (khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013).

Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất, theo khoản 3 Điều 159, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.

Bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất theo từng khu vực nữa, thay vào đó, các tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất để xây dựng bảng giá đất. Một trong những nguyên tắc định giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024 là theo nguyên tắc thị trường, do đó, bảng giá đất mới sẽ được xây dựng theo các phương pháp định giá đất trên cơ sở nguyên tắc thị trường.

5. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

Luật Đất đai năm 2014 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân (Điều 247) về thu nhập chịu thuế, cụ thể từ “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần” thành “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất”.

6. Người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa

Theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Trong đó, tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 đã cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Bên cạnh đó, các tổ chức kinh tế cũng có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thay vì không cho phép như hiện nay.

Ngoài ra, tại khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định:“Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế”./.